Üürikorteri laen (buy-to-let) on kinnisvara ostmise rahastus, kus eesmärk pole eluase, vaid passiivne tulu üürist. Eestis pakuvad sellist laenu kõik suured pangad kombineerituna kodulaenu või investeerimislaenu tingimustega.
Kuidas üürikorteri laen töötab
Eraisikule (kodulaenu raamistik)
- LTV: 70–80% (sõltub linnast — Tallinnas kuni 80%, väiksemates kuni 70%)
- Omafinantseering: 20–30%
- Periood: kuni 30 aastat
- Intress: EURIBOR + 1,5–3% (samad kui kodulaenul)
- Üüritulu arvestus: pank arvestab 70% prognoositud üüritulust (puhver vahepealsetele perioodidele)
- KredEx noore pere toetus: ei rakendu, kuna pole oma eluase
OÜ-le (investeerimislaen)
- LTV: 60–70% (madalam, kuna äririsk)
- Omafinantseering: 30–40%
- Periood: 10–20 aastat
- Intress: EURIBOR + 2,5–4% (mõneti kõrgem kui eraisik)
- Tagatis: kinnisvara hüpoteek, sageli juhatuse liikme käendus
Eraisik vs OÜ — strateegiline valik
Maksukäsitlus eraisikule
- Üüritulu maks: 20% tulumaks puhastulust
- Mahaarvatavad kulud: 20% standardmäär (ilma dokumentideta) või tegelikud kulud (dokumentidega)
- Pank: kodulaenu intress on mahaarvatav (kuni 300 € aastas eraisikust)
- Müügikasum (kui müüd hiljem): vabastatud, kui omasid 2+ aastat ja seal elasid (ainult oma eluase)
Maksukäsitlus OÜ-le
- Üüritulu: arvel ettevõtte kasumiks, kuid 0% tulumaks kuni dividendid jaotatud
- Kõik kulud mahaarvatavad: laen, halduskulud, remondid, kindlustused, amortisatsioon
- Dividendi maksmine omanikule: 22% tulumaks (alates 2026)
- Müügikasum: arvel kasumiks, jaotamisel 22%
- Eelis: kasum saab kasvada maksudeta sees → reinvesteerimisvõime
Otsuse kriteeriumid
- 1–2 üürikorterit → eraisik (lihtsam, vähem aastaaruandeid)
- 3+ üürikorterit või kavatsus kasvada → OÜ (efektiivsem, professionaalne)
- Suur kapital reinvesteerimiseks → OÜ (maksud lükatakse edasi)
- Esimene üürikorter, kogemus puudub → eraisik
ROI arvutus — kas tasub end ära?
Brutotootlus (gross yield)
Brutotootlus = aastane üüritulu / korteri ost-hind × 100%
Näide: 80 000 € korter Tallinnas, üür 600 €/kuu → 7 200 € aastas → brutotootlus 9%.
Netotootlus (net yield)
Lahuta kulud: KÜ-fond (~50 €/kuu), kindlustus (~10 €/kuu), tühi aeg (~10% aasta), remondid (~3% aastas), maksud.
Sama korter pärast kulusid: ~3 800 € → netotootlus 4,75%.
Kasumlikkus laenu puhul
Laen 60 000 € (75% LTV), 25 aastat, 4,5% intressiga → kuumakse 333 €. Üür 600 €, KÜ 50 €, kindlustus 10 € → vaba rahavoog ~207 €/kuu. Kasum tuleb ka kapitali kasvust (~3–5% aastas) ja amortisatsiooni mahakirjutusest.
Seotud tooted
- Ärilaen kinnisvara tagatisel — kui omad juba kinnisvara ja tahad sellele laenu
- Käibekapitali kalkulaator — kasulik üürifirma planeerimisel
- LTV, KKM, EURIBOR selgitused
Riskid
- Tühi aeg — kuu või kaks ilma üürnikuta (tüüpiliselt 1–2 kuud aastas)
- Halb üürnik — vara kahju, kohtuasi, kommunaalvõlad
- Turu hinnamuutus — kui kinnisvara hind kukub, peate kandma kahju
- Intressi tõus — kui EURIBOR tõuseb, ka teie kuumakse
- Regulatiivne — Tallinn arutleb perioodiliselt rendi regulatsiooni (rent cap)
KKK — üürikorteri laen
Laen kinnisvara ostmiseks, mida kavatsetakse välja üürida. Inglise keeles "buy-to-let". Eestis kasutatakse tavalist hüpoteeklaenu kui ostja on eraisik, või investeerimislaenu kui ostja on OÜ. Tüüpiline LTV: 70–80% (eraisik), 60–70% (OÜ).
Sõltub mahust. 1–2 üürikorterit: eraisik on lihtsam (kodulaen tingimustel, 20% maksumäär üüritulule). 3+ kinnisvara või kavatsus kasvada: OÜ on tihti tõhusam (maksud lükatakse edasi, kulud mahaarvatavad, on lihtsam organiseerida).
Jah, kuid pangad arvestavad eeldatavat üüritulu konservatiivselt — tihti võetakse 70% arvesse (pankade puhver vahepealsetele perioodidele). Vajab tavaliselt 20–30% omafinantseeringu.
Eraisikule: 20% tulumaks üüritulust pärast dokumenteeritud kulude mahaarvamist (võibki olla 20% maksubaasi vähendus). OÜ-le: 0% tulumaks kuni kasumi jaotamiseni (dividend = 22% alates 2026). Kulude mahaarvamine OÜ-l on lihtsam.
Brutotootlus: 4–7% aastas suurlinnades (Tallinn, Tartu). Netotootlus pärast kulusid, makse: 2–4%. Lisaks kapitali kasv 3–5% aastas. Kogu tootlus: 7–12% aastas. Pankade nõue: brutotootlus peab katma vähemalt 110% laenu kuumaksest.
Jah — sildlaen / flipping-laen. Lühem periood (6–18 kuud), kõrgem intress (8–14%), kasutatakse ostmine + renoveerimine + müük tsükli rahastamiseks. Vt Hüpoteeklaen.ee flippimislaen.