Кредит на арендную недвижимость (buy-to-let)

Покупка квартиры или коммерческого объекта под аренду через фирму: LTV до 70%, ставка от 4%, портфельная стратегия без налога до распределения прибыли.

Обзор кредиторов Кредитный калькулятор

Математика buy-to-let через фирму

Банк оценивает объект по покрытию: арендный доход ≥ 1,2–1,3 × платёж по кредиту, с поправкой на 1–2 пустых месяца в году. Пример: квартира 120 000 €, взнос 40 000 € (LTV 67%), кредит 80 000 € на 20 лет под 4,5% → платёж ≈ 506 €/мес. Для одобрения аренда должна быть от ~630–660 €/мес. Прибыль внутри OÜ не облагается налогом до распределения — её можно направить на взнос за следующий объект.

Где брать финансирование

  • Банки — лучшая ставка (от 4%), но требуют историю фирмы, качественный объект и полный пакет документов;
  • Специалисты по залогу недвижимости (Hüpoteeklaen.ee, Credory, Kodumaakapital, TarkLaen) — гибче к молодым фирмам и нестандартным объектам, ставка 6–10%.

Все они собраны в обзоре кредиторов бизнеса (фильтр «Под залог недвижимости»). Если недвижимость уже есть и нужны деньги под неё — это другой продукт: кредит под залог недвижимости. По структуре срока buy-to-let — типичный долгосрочный кредит.

Риски, которые надо посчитать заранее

  • Пустые месяцы — 1–2 в год в среднем: закладывайте в расчёт;
  • Плохой арендатор — ущерб, долги, судебный процесс;
  • Рост EURIBOR — платёж по кредиту растёт, аренда так быстро не индексируется;
  • Падение цены — при LTV 70% запас прочности всего 30%.

Проверьте устойчивость: доходность должна оставаться положительной при «аренда −2 месяца, ставка +2 п.п.». Собственный расчёт удобно сделать кредитным калькулятором.

Частые вопросы: арендная недвижимость

Чем покупка через OÜ отличается от личной ипотеки?
Личная ипотека дешевле (ставка ниже, LTV выше), но арендный доход облагается подоходным налогом сразу. Через OÜ: ставка выше и LTV ниже (до ~70%), зато прибыль внутри фирмы не облагается до распределения — можно реинвестировать в следующие объекты. Через фирму строится портфель; для одной квартиры часто выгоднее личная ипотека.
Какой взнос и LTV при покупке через фирму?
Типично LTV 60–70%, то есть собственный взнос 30–40% стоимости объекта. Банк считает покрытие платежа арендным доходом: аренда должна покрывать платёж с запасом (обычно коэффициент 1,2–1,3), учитывая 1–2 пустых месяца в году.
Какие риски главные?
Пустые месяцы (в среднем 1–2 в год), плохой арендатор (ущерб, долги, суд), падение цены недвижимости и рост EURIBOR (платёж растёт). Считайте доходность по консервативному сценарию: -2 месяца аренды, ставка +2 п.п.
Кто кредитует buy-to-let через фирму?
Банки (при хорошем объекте и взносе) и специализированные кредиторы под залог недвижимости (Hüpoteeklaen.ee, Credory, Kodumaakapital и др.) — они гибче к молодым фирмам, но дороже. Сравнивайте через обзор кредиторов.

Сравните 38+ предложений бизнес-кредитов в Эстонии

Независимое сравнение по ПСК — банки, финкомпании, кредиты под залог недвижимости. Данные обновляются еженедельно из базы taotle.ee.

Смотреть таблицу